Welches sind die wichtigsten Änderungen? Für Eigentümer der Fortfall der 65-Prozent-Regel bei erneuerbaren Energien und für Immobilienmakler die Neuregelungen beim Energieausweis

Wir haben ein neues Gesetz, in dem die Vorgaben für die Gebäudesanierung, den Austausch von Heizungen, die Regelungen zum Energieausweis, die Nachrüstpflichten für Eigentümer und Erwerber von Immobilien und die energetischen Standards (als technische Standards) von Immobilien zusammengefasst sind. Seit dem 29. Juli 2026 gilt das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es löst das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG oder auch genannt: Heizungsgesetz) ab und verändert die Vorschriften für Heizungstausch und Gebäudemodernisierung erheblich.

Neureglungen Energieausweis

Besonders wichtig sind die Neuregelungen beim Energieausweis, die ab 01.01.2027 in Kraft treten. So müssen ab dann auch Energieausweise für Denkmal-Immobilien erstellt werden. In dem Ratgeber zum GModG erläutern Carsten Nessler und Sven Johns die Details dieser Neuregelungen.

Denkmal-Immobilien

Denkmal-Immobilien benötigen ab 01.01.2027 einen Energieausweis. Und für Denkmal-Immobilien müssen ab 01.01.2027 die Pflichtangaben aus dem Energieausweis in Immobilienanzeigen aufgenommen werden.

Die 4 Stufen des GModG

Das GModG tritt in vier verschiedenen Stufen in Kraft:

  • Die erste Stufe ist seit 29. Juli 2026 in Kraft (Umbenennung des GEG in GModG, Fortfall der 65-Prozent-Regel usw.)
  • Die zweite Stufe tritt am 1. Januar 2027 in Kraft und betrifft besonders die Regelungen zu den Energieausweisen
  • Alle Neubauregelungen kommen dann ab 1. Januar 2028 (Stufe 3) und
  • Am 1. Januar 2030 (Stufe 4) Stufe hinzu.

Keine 65-Prozent-Erneuerbare-Energien

Diese Neuregelung betrifft die Eigentümer von Einfamilienhäusern, Wohnungen und weiteren Immobilien: Die bisherige Vorgabe, wonach neu eingebaute Heizungen grundsätzlich mindestens 65 Prozent bei der Wärmeerzeugung erneuerbare Energien nutzen sollten, ist entfallen.

Eigentümer können damit wieder stärker selbst entscheiden, welche Heiztechnik zu ihrem Gebäude passt. Möglich sind Wärmepumpen, Fernwärme, Hybridheizungen oder Biomasseheizungen. Der Einbau neuer Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizungen ist wieder zulässig. Das alles ist in § 42 GModG geregelt.

Diese Art Wahlfreiheit sollte nicht mit einer Empfehlung für eine bestimmte Heiztechnik verwechselt werden. Gerade bei Gas und Heizöl müssen Eigentümer die zukünftigen Brennstoff-, CO₂- und gegebenenfalls Netzkosten in ihre Entscheidung einbeziehen.

Die Verbindung zwischen dem Einbau einer neuen Heizung, der 65-Prozent-Regel und der kommunalen Wärmeplanung, die im GEG enthalten war, ist ebenfalls komplett gestrichen.

Neu: Die Biotreppe für neue Gas- und Ölheizungen

Wer nach dem 29. Juli 2026 in einem bestehenden Gebäude eine neue Heizung einbaut, die mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas betrieben wird, muss zukünftig zunehmend klimafreundlichere Brennstoffe einsetzen.

§43 GModG sieht dafür eine sogenannte Biotreppe vor:

  • ab 2029: mindestens 10 Prozent
  • ab 2030: mindestens 15 Prozent
  • ab 2035: mindestens 30 Prozent
  • ab 2040: mindestens 60 Prozent

Der vorgeschriebene Anteil kann insbesondere durch Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas oder bestimmte Formen von Wasserstoff und daraus hergestellte Derivate erfüllt werden.

Damit ist eine neue Gasheizung zwar rechtlich wieder möglich – ihre langfristige Wirtschaftlichkeit muss aber sorgfältig betrachtet werden.

Die Kostenverteilung zwischen Vermieter und Mieter

Ganz neu geregelt über das GModG die Aufteilung der Kosten zwischen Mietern und Vermietern bei vermieteten Immobilien. Entscheidet sich ein Vermieter für eine vom neuen § 43 GModG erfasste Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung, werden bestimmte zukünftige Kosten nicht vollständig auf die Mieter abgewälzt.

Ab 1. Januar 2028 werden die CO₂-Kosten bei diesen Heizungen grundsätzlich jeweils zur Hälfte von Vermieter und Mieter getragen. Bei Gasheizungen gilt die hälftige Aufteilung zusätzlich für die gesetzlich erfassten Gasnetzentgelte.

Das CO2-Kostenaufteilungsgesetz

Ab 1. Januar 2029 wird der Vermieter darüber hinaus an den Kosten der nach der Biotreppe vorgeschriebenen biogenen Brennstoffe beteiligt. Die hälftige Kostenbeteiligung ist insoweit auf einen Brennstoffanteil von maximal 30 Prozent des insgesamt verbrauchten Brennstoffs begrenzt. Das bedeutet, dass Vermieter erstmals an den tatsächlichen Heizkosten ihrer Mieter beteiligt werden.

Für Eigentümer vermieteter Immobilien bekommt die Entscheidung über die zukünftige Heiztechnik damit eine zusätzliche wirtschaftliche Dimension.

Und die Förderung?

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) wird fortgeführt. Auch der Austausch von Heizungsanlagen und energetische Sanierungsmaßnahmen werden weiterhin staatlich unterstützt. Die Förderung wird nach den neuen gesetzlichen Rahmenbedingungen neu aufgestellt.

Eigentümer sollten deshalb vor einer Investitionsentscheidung nicht nur die Anschaffungskosten verschiedener Heizsysteme vergleichen. Entscheidend sind die Gesamtkosten über einen längeren Zeitraum: Förderung, Energieverbrauch, Wartung, CO₂-Kosten, Netzentgelte und die zukünftigen Anforderungen an die eingesetzten Energieträger.

Im Juli und August 2026 sind neue Fördergrenzen in Kraft gesetzt worden. 30 % Grundförderung auf eine maximale Investitionssumme von 28.000,- EUR ist die neue Fördergrenze. Der Klimageschwindigkeitsbonus beträgt zusätzliche 16 % Förderung.

Was bedeutet das für den Immobilienverkauf?

Auch für Immobilienmakler gewinnt das Gebäudemodernisierungsgesetz erhebliche Bedeutung.

Kaufinteressenten fragen heute nicht mehr nur nach Energieausweis und Energieeffizienzklasse. Sie wollen wissen, welche Heizung eingebaut ist, wann sie eingebaut wurde, welche gesetzlichen Anforderungen zukünftig gelten und mit welchen Kosten zu rechnen ist.

Bei einer Immobilie mit Gas- oder Ölheizung kann deshalb bereits das Einbaujahr der Heizungsanlage eine wichtige Information für die Kaufentscheidung sein.

Makler sollten bei der Objektaufnahme künftig noch genauer dokumentieren, welche Heizungsanlage vorhanden ist, welches Bau- bzw. Einbaujahr sie hat, welcher Energieträger verwendet wird und ob bereits Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden.

Neu: „Ratgeber 2026–2027 zum Gebäudemodernisierungsgesetz“

In unserem neuen „Ratgeber 2026/2027 zum Gebäudemodernisierungsgesetz“ haben wir die Neuregelungen verständlich und praxisorientiert aufbereitet.

Der Ratgeber richtet sich an Immobilieneigentümer, Immobilienmakler und andere Immobilienprofis, die wissen möchten, welche Anforderungen seit dem 29. Juli 2026 gelten und welche weiteren Änderungen in den kommenden Jahren zu beachten sind.

Wir erläutern die neuen Regeln zum Heizungstausch, die Wahlmöglichkeiten für Eigentümer, die Biotreppe für Gas- und Ölheizungen, die zukünftige Kostenverteilung zwischen Vermietern und Mietern sowie die wichtigsten Auswirkungen auf Modernisierung, Immobilienverkauf und Kaufentscheidung.